Rentabilité · 2026-08-24 · 6 min de lecture
Quelle rentabilité pour un Airbnb à Avignon intra-muros : studio ou T2 ? Notre estimation
Un studio bien situé intra-muros dégage en moyenne un revenu net réel de l'ordre de 900 à 1 100 € par mois une fois toutes les charges déduites, contre 1 100 à 1 400 € pour un T2 — mais ces chiffres varient du simple au double selon la rue, la gestion et le régime fiscal choisi. La vraie question n'est pas le revenu brut affiché sur les calculateurs en ligne, mais ce qu'il en reste après commission de gestion, taxe de séjour, charges et vacance locative.
Studio ou T2 intra-muros : quel revenu brut réaliste sur 12 mois
Un studio de 25-30 m² bien placé (Teinturiers, Balance, Horloge) affiche un ADR moyen autour de 70-80 € hors Festival, avec des pointes à 150-180 € en juillet. Un T2 de 40-45 m² se loue généralement entre 90 et 110 € la nuit sur la même période.
Sur une année complète, en intégrant les creux de janvier-février et le pic estival, un taux d'occupation réaliste tourne autour de 55 à 62 % — loin des moyennes optimistes qu'affichent certains outils calculés sur la seule haute saison.
| Type de bien | ADR moyen annuel | Taux d'occupation réaliste | Revenu brut annuel estimé |
|---|---|---|---|
| Studio (25-30 m²) | 75-85 € | 55-60 % | 15 000 - 18 500 € |
| T2 (40-45 m²) | 90-105 € | 55-62 % | 18 000 - 23 500 € |
Ces fourchettes supposent une annonce optimisée, des photos professionnelles et une réactivité de conciergerie — un bien mal géré perd facilement 15 à 20 points d'occupation sur l'année.
Du revenu brut au revenu net réel : ce que les calculateurs ne montrent pas
Le revenu brut ne veut rien dire tant qu'on n'a pas retiré la taxe de séjour, la commission de gestion, les charges d'exploitation et la fiscalité. C'est le calcul que la plupart des outils de marché s'arrêtent de faire.
| Poste | Studio (18 000 € brut/an) | T2 (21 000 € brut/an) |
|---|---|---|
| Taxe de séjour reversée | -450 € | -550 € |
| Commission de gestion complète | voir tarifs | voir tarifs |
| Charges (ménage, linge, énergie, abonnements plateformes) | -2 800 € | -3 400 € |
| Vacance locative résiduelle (5-8 nuits/mois basse saison) | -900 € | -1 100 € |
| Revenu net avant fiscalité | ≈ 9 500 - 10 500 € | ≈ 11 000 - 13 000 € |
| Fiscalité LMNP micro-BIC (abattement 50 %) | selon TMI | selon TMI |
Le détail exact de la commission de gestion et des formules dépend de votre bien : nous le chiffrons lors d'une consultation gratuite, car un calcul générique n'a pas de sens ici.
Gestion Airbnb classique vs sous-location à loyer garanti : où est le vrai risque
La gestion classique offre un revenu plafonné plus haut mais variable, tandis que la sous-location à loyer garanti lisse ce revenu à zéro vacance locative. La différence se joue sur les mois creux, pas sur juillet.
Prenons un studio dont le potentiel brut annuel est de 17 000 €. En gestion Airbnb classique, un hiver difficile (grippe, travaux du quartier, concurrence accrue) peut faire chuter l'occupation de janvier à mars, générant un manque à gagner de 1 500 à 2 000 € sur ces trois mois seuls. En sous-location à loyer garanti, ce risque disparaît : le propriétaire perçoit un loyer fixe chaque mois, quelle que soit l'occupation réelle du bien.
| Critère | Conciergerie Airbnb classique | Sous-location loyer garanti |
|---|---|---|
| Revenu potentiel maximal | Plus élevé en haute saison | Plafonné mais stable |
| Risque de vacance locative | Supporté par le propriétaire | Supporté par Chevalier Conciergerie |
| Gestion des impayés / dégradations | Suivi conciergerie | Aucun risque locatif pour le propriétaire |
| Visibilité du revenu | Variable mois par mois | Identique chaque mois, contractualisé |
| Idéal pour | Bien très bien situé, propriétaire tolérant à la variation | Propriétaire cherchant la tranquillité totale |
Pour un studio ou un T2 intra-muros, le choix dépend surtout de votre tolérance à la saisonnalité. Une estimation gratuite permet de comparer concrètement les deux scénarios sur votre bien.
Cas concret : un studio rue des Teinturiers et un T2 place des Corps-Saints
Sur un studio de 28 m² rue des Teinturiers, l'ADR réel constaté sur 12 mois glissants (Festival inclus) tourne autour de 78 €, pour une occupation de 58 %, soit un revenu brut proche de 16 500 €. Une fois la taxe de séjour, les charges et la vacance résiduelle déduites, le revenu net avant fiscalité se situe autour de 9 000 à 9 800 €.
Sur un T2 de 42 m² place des Corps-Saints, l'ADR réel moyen atteint 98 €, avec une occupation de 60 % sur l'année, pour un brut proche de 21 400 € et un net avant fiscalité de l'ordre de 11 500 à 12 500 €.
Ces deux exemples confirment un écart de rentabilité au m² en faveur du studio dans certaines rues très touristiques, à condition que l'annonce soit optimisée toute l'année et pas seulement en été.
Les contraintes réglementaires intra-muros qui pèsent sur votre rentabilité
Une location courte durée non déclarée ou mal classée à Avignon peut voir sa rentabilité amputée par une amende ou une requalification fiscale. Avant tout calcul de rentabilité, trois points sont à vérifier :
- La déclaration en mairie : tout meublé de tourisme à Avignon doit être déclaré et obtenir un numéro d'enregistrement, affiché sur l'annonce.
- Le classement meublé de tourisme : il conditionne l'abattement fiscal LMNP à 71 % au lieu de 50 % en micro-BIC — un levier de rentabilité souvent ignoré des calculateurs génériques.
- Les règles de changement d'usage : pour une résidence secondaire louée en courte durée intra-muros, des autorisations spécifiques peuvent s'appliquer selon la zone ; un point à vérifier avant de lancer son annonce.
Ces démarches sont intégrées dans notre accompagnement en conciergerie à Avignon, pour éviter qu'un défaut de déclaration ne vienne rogner un rendement par ailleurs correct.
FAQ
Un studio est-il plus rentable qu'un T2 à Avignon intra-muros ? Au m², oui souvent : un studio bien placé génère un ADR proportionnellement plus élevé et se remplit plus facilement en solo ou en couple. En valeur absolue, un T2 dégage généralement un revenu net supérieur grâce à un ADR plus élevé et une clientèle familiale plus stable hors Festival.
Faut-il classer son meublé de tourisme pour améliorer sa rentabilité ? Oui, le classement permet de basculer s