Rentabilité · 2026-08-08 · 6 min de lecture
Rentabilité d'une location courte durée à Avignon : le calcul complet
« J'ai fait 2 400 € le mois dernier. » C'est la phrase qu'on entend le plus souvent, et elle est presque toujours fausse — pas par mauvaise foi, mais parce que le chiffre mis en avant par les plateformes n'est pas celui qui atterrit sur votre compte. Entre la commission, la taxe de séjour et les charges d'exploitation, l'écart atteint couramment 40 %. Voici la méthode de calcul complète, ce que chaque poste représente réellement, et pour qui la location courte durée reste plus intéressante qu'un bail classique à Avignon.
| Poste | Location longue durée | Location courte durée |
|---|---|---|
| Revenu brut annuel | Loyer × 12 | Nuitées vendues × prix moyen |
| Commission plateforme | Aucune | À déduire du brut |
| Ménage et blanchisserie | Aucun | À chaque départ |
| Charges d'énergie | Souvent au locataire | À votre charge |
| Vacance locative | Faible | Forte saisonnalité |
Qu'est-ce que la rentabilité réelle ?
C'est ce qui reste une fois que tout est payé, rapporté au prix d'acquisition du bien. Rien à voir avec le volume de réservations affiché sur votre tableau de bord.
La confusion vient de là : les plateformes mettent en avant un chiffre d'affaires brut, parce que c'est flatteur. Ce montant inclut des sommes qui ne vous appartiennent pas et ignore l'intégralité de vos coûts d'exploitation.
Ce que la taxe de séjour n'est pas
C'est l'erreur la plus répandue, et elle mérite sa propre section.
La taxe de séjour est due par le voyageur. Vous la collectez pour le compte de la collectivité, puis vous la reversez. Elle transite par votre compte sans jamais vous appartenir.
Ce n'est pas un revenu. L'intégrer à votre chiffre d'affaires gonfle artificiellement vos résultats et fausse votre déclaration. Certaines plateformes la collectent et la reversent automatiquement, d'autres non, ou seulement sur certains canaux — si vous multipliez les sources de réservation, vérifiez précisément qui prend quoi en charge.
Charges variables ou charges fixes : la distinction qui compte
Les charges variables suivent le nombre de séjours :
- Ménage et blanchisserie entre chaque départ
- Consommables : produits d'accueil, café, papier, entretien
- Énergie et eau, sensiblement plus élevées qu'en location nue
- Remplacement du linge, de la vaisselle, des petits équipements
Ce dernier poste est systématiquement sous-estimé. Un logement qui tourne s'use vite : prévoyez une enveloppe annuelle plutôt que d'espérer que rien ne casse.
Les charges fixes tombent que le bien soit occupé ou non : assurance adaptée à la location saisonnière — une assurance habitation classique ne couvre pas cet usage —, charges de copropriété, taxe foncière, abonnements, crédit le cas échéant.
Combien coûte réellement l'exploitation ?
La formule tient en une ligne :
Revenu net = encaissé − commissions − taxe de séjour − charges variables − charges fixes
Rapportez ce résultat au prix d'acquisition et vous obtenez votre rentabilité réelle. C'est ce chiffre-là, et lui seul, qui permet une comparaison honnête avec un bail classique.
Sur les biens que nous gérons à Avignon, l'écart entre le brut affiché et le net réel se situe le plus souvent entre 35 et 45 %. Un T2 qui « fait 30 000 € » en dégage donc plutôt 17 000 à 19 500 avant impôt. Ce n'est pas une mauvaise nouvelle : c'est simplement le vrai point de départ de toute décision.
Ajouter une conciergerie au calcul
C'est une charge supplémentaire, disons-le clairement. La vraie question n'est pas son coût mais son effet net.
Une gestion professionnelle agit sur trois leviers simultanés : le taux d'occupation, le prix moyen par nuit et la qualité des avis — qui alimente les deux premiers. Sur certains biens, la conciergerie s'autofinance largement. Sur d'autres, l'écart est plus mince et la valeur réside surtout dans le temps que vous récupérez.
Si la gestion vous rebute entièrement, la sous-location avec loyer garanti déplace le calcul : revenu fixe, zéro vacance, zéro charge d'exploitation à votre charge.
Pour qui la courte durée reste-t-elle pertinente ?
- Les biens bien situés — hypercentre d'Avignon, intra-muros, proximité du Palais des Papes : la saisonnalité est absorbée par la demande
- Les propriétaires qui acceptent l'irrégularité — un bon mois de juillet compense trois mois creux, mais il faut la trésorerie pour l'attendre
- Les logements de caractère — pierre apparente, terrasse, vue : ils captent un prix moyen supérieur qui change tout le calcul
À l'inverse, un studio standard en périphérie dégage souvent un net à peine supérieur à un bail classique, pour une charge de travail sans commune mesure.
Faire le calcul sur votre bien à Avignon
Nous établissons cette estimation gratuitement, à partir des caractéristiques réelles de votre logement et des données observées sur le secteur — Avignon, Villeneuve-lès-Avignon et Les Angles.
Pas de projection optimiste : le chiffre que nous vous donnons est celui sur lequel nous nous engageons.
Pour aller plus loin
Avant de vous lancer, assurez-vous que votre situation administrative est en règle : numéro d'enregistrement, changement d'usage éventuel et collecte de la taxe de séjour conditionnent la viabilité de tout le calcul. Nous détaillons les démarches dans notre article sur la déclaration d'une location saisonnière à Avignon.
Questions fréquentes
Le chiffre affiché par Airbnb correspond-il à ce que je touche ? Non. Il s'agit d'un montant brut, avant commission de la plateforme et avant déduction de la taxe de séjour. Vos charges d'exploitation n'y figurent pas non plus. L'écart avec le net réel dépasse fréquemment 35 %.
Faut-il compter la taxe de séjour dans mes revenus ? Jamais. Elle est due par le voyageur et reversée à la collectivité. Elle transite par votre compte sans vous appartenir. La compter comme un produit fausse à la fois votre rentabilité et votre déclaration.
Sur combien de mois faut-il raisonner ? Sur douze, systématiquement. À Avignon la saisonnalité est marquée et le Festival concentre une part importante de la demande annuelle. Extrapoler un mois de juillet sur l'année donne un résultat flatteur et faux.
La conciergerie est-elle rentable sur un petit bien ? Cela dépend du prix moyen par nuit et du taux d'occupation actuel. Sur un studio déjà bien rempli, le gain marginal peut être limité. Sur un bien sous-exploité ou mal noté, l'effet est généralement net. Le calcul se fait au cas par cas, et nous le faisons gratuitement.
À vous de décider en connaissance de cause
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Une estimation gratuite, sans engagement, et un chiffre sur lequel nous nous engageons.
Les montants cités reflètent ce que nous observons sur les biens que nous gérons à Avignon et alentours. Ils dépendent de nombreux facteurs propres à chaque logement et ne constituent pas une garantie de résultat. Les règles fiscales et d'urbanisme évoluent : vérifiez votre situation auprès de votre mairie ou d'un conseil qualifié.