Réglementation · 2026-10-21 · 9 min de lecture

Résidence principale et plafond de 90 jours à Avignon : comment le suivre sans se tromper

Vous louez votre appartement quand vous partez, quelques week-ends, une partie de l'été, et vous ne savez plus très bien combien de jours vous avez déjà loués cette année. À Avignon, la question n'est pas théorique : une résidence principale louée en meublé de tourisme est plafonnée à 90 jours par an. Cet article explique d'où vient ce plafond, ce qui compte réellement dans le calcul, comment le suivre quand vous publiez sur plusieurs plateformes, ce que coûte une erreur et quelle organisation adopter pour ne pas la commettre.

Ce tableau reprend la synthèse publiée par la ville d'Avignon pour les règles applicables au 1er janvier 2026. Il ne remplace pas la lecture de votre situation par la mairie.

Qu'est-ce que le plafond de 90 jours pour une résidence principale ?

Votre résidence principale est, selon la définition reprise par service-public.fr, le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Vous pouvez la louer à des voyageurs de passage en tant que meublé de tourisme, mais pas sans limite.

Au niveau national, le nombre de jours loués par an est plafonné, dans les communes qui exigent une déclaration, entre 90 et 120 jours selon la commune. Avignon a retenu 90 jours par an, par délibération du conseil municipal du 22 février 2025, pour une application au 1er janvier 2026. Si vous raisonniez sur 120 jours, vous disposez donc d'un mois de location de moins que ce que vous aviez peut-être en tête.

Une seconde règle s'applique partout : un même voyageur ne peut pas louer votre logement plus de 90 jours consécutifs sur une année civile. Elle concerne surtout les séjours longs, plus rares en location de courte durée.

Le plafond est la contrepartie d'un avantage. Tant que vous le respectez, votre résidence principale n'a pas besoin de l'autorisation de changement d'usage que la ville exige pour les autres logements, détaillée dans notre article sur l'autorisation de changement d'usage à Avignon.

Ce qui compte exactement dans le calcul

Le plafond porte sur le nombre de jours loués par année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Il ne se calcule pas sur douze mois glissants, et le compteur repart à zéro chaque début d'année.

Trois points méritent d'être clarifiés avant de commencer à compter :

• Toutes les plateformes s'additionnent. Le plafond s'applique au logement, pas à une annonce. Une semaine réservée sur une plateforme et une semaine réservée sur une autre comptent ensemble.
• Les locations en direct comptent aussi. Un séjour réservé par un ami d'ami, payé par virement, reste une location de meublé de tourisme s'il en a les caractéristiques.
• Le mode de décompte précis se vérifie en mairie. La réglementation parle de jours loués ; la façon dont la commune traite un séjour à cheval sur deux années ou un départ le matin se confirme auprès de ses services.

La location d'une simple chambre pendant que vous restez dans le logement relève d'un autre cadre : la synthèse de la ville l'exclut du numéro d'enregistrement. Si c'est votre projet, faites confirmer par la mairie qu'il échappe aussi au plafond.

Suivre ses jours sur une ou plusieurs plateformes : que choisir ?

C'est là que la plupart des erreurs se produisent. Service-public.fr indique que la plateforme doit désactiver l'annonce une fois le plafond annuel atteint. Mais chaque plateforme ne voit que les réservations passées par elle. Si vous publiez sur deux sites, aucun des deux ne connaît le total.

Trois méthodes sont possibles, de la plus simple à la plus fiable :

• Une seule plateforme. Le compteur de la plateforme suffit en principe, à condition de ne prendre aucune réservation en direct. C'est la solution la plus simple, au prix d'une visibilité réduite.
• Plusieurs plateformes et un tableau tenu à la main. Chaque réservation confirmée y est reportée avec ses dates. La méthode fonctionne si elle est tenue sans exception, ce qui est rarement le cas en plein été.
• Un calendrier centralisé. Un outil de gestion qui regroupe les réservations de toutes les plateformes donne un total unique. Nous expliquons ce qu'un tel outil apporte dans notre article sur le logiciel de conciergerie Airbnb.

Quelle que soit la méthode, gardez une marge. Bloquer votre calendrier vers 80 jours vous laisse de la place pour une prolongation ou une erreur de saisie, plutôt que de découvrir le 91e jour après coup.

Combien coûte un dépassement, et combien coûte la gestion ?

Commençons par le risque. Selon service-public.fr, dépasser le plafond de jours, ou ne pas répondre à la commune dans le délai imparti lorsqu'elle demande le nombre de jours loués, expose à une amende civile de 10 000 €. L'absence de déclaration, lorsqu'elle est obligatoire, peut coûter jusqu'à 5 000 €. La commune peut demander ce décompte jusqu'au 31 décembre de l'année suivante, et vous devez répondre dans un délai d'un mois. Une erreur de l'an dernier peut donc être relevée cette année.

À Avignon, la synthèse de la ville classe la location d'une résidence principale au-delà de 90 jours sans autorisation de changement d'usage parmi les situations interdites. Le dépassement n'est pas une tolérance, c'est une infraction.

Côté gestion, la réponse est simple. En conciergerie, la gestion complète est facturée 25 % HT du net perçu par le propriétaire, tout compris, et le suivi du calendrier en fait partie. La sous-location fonctionne autrement, avec un loyer fixe mensuel et aucune commission, mais elle suppose que vous ne vivez plus dans le logement : ce n'est pas une formule pour une résidence principale louée ponctuellement.

Ajouter un suivi du plafond à votre gestion

Si vous confiez votre logement à une conciergerie, le plafond devient un paramètre de gestion parmi d'autres. Concrètement, cela recouvre :

• Un décompte unique de toutes les réservations, quelle que soit la plateforme d'origine.
• Un blocage du calendrier fixé avant le plafond, avec une marge décidée avec vous.
• Un arbitrage sur les dates. Avec 90 jours seulement, chaque jour compte. Il est souvent plus judicieux de réserver vos jours aux périodes les plus demandées, comme le Festival d'Avignon, plutôt que de les consommer en début d'année.
• Un historique conservé, prêt à être transmis si la mairie demande le nombre de jours loués.

La taxe de séjour reste à part : elle est collectée auprès du voyageur puis reversée à la collectivité. Elle n'entre ni dans vos revenus ni dans le calcul de la commission.

Pour qui le plafond de 90 jours change-t-il les choses ?

Il concerne d'abord les propriétaires qui louent leur logement pendant leurs absences : déplacements professionnels, vacances, séjours chez des proches. Pour eux, 90 jours représentent un volume confortable, à condition de le suivre.

Il concerne ensuite ceux qui avaient pris l'habitude de louer davantage. Si vous dépassiez régulièrement 90 jours, la question n'est plus le suivi mais le statut : soit le logement reste votre résidence principale et vous réduisez vos locations, soit il ne l'est plus et l'autorisation de changement d'usage s'impose. Notre guide pour déclarer une location saisonnière à Avignon reprend les deux cas.

Les communes voisines ont leurs propres règles. Si votre logement se trouve à Villeneuve-lès-Avignon ou aux Angles, le plafond d'Avignon ne s'applique pas automatiquement : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.

Faire le point sur votre logement

Le plus utile est de partir de votre calendrier réel : combien de jours avez-vous déjà loués cette année, sur quelles plateformes, et à quelles périodes souhaitez-vous louer les prochains. Nous pouvons en parler à partir de votre adresse, et vous présenter notre accompagnement de conciergerie à Avignon. Si votre logement n'est pas ou plus votre résidence principale, l'estimation gratuite chiffre aussi la formule de loyer fixe.

Pour aller plus loin

Le plafond de 90 jours n'est qu'une des règles du dispositif local. Pour la vue d'ensemble, commencez par les démarches obligatoires, puis par l'autorisation de changement d'usage si vous envisagez de louer au-delà. Et si vous préparez l'été, notre article sur la location pendant le Festival vous aidera à placer vos jours au bon moment.

Questions fréquentes

Puis-je louer ma résidence principale 120 jours par an à Avignon ? Non. Le plafond national peut aller jusqu'à 120 jours, mais Avignon l'a fixé à 90 jours par an pour une résidence principale. Au-delà, une autorisation de changement d'usage est nécessaire, comme pour un logement secondaire.

Si je loue sur deux plateformes, chacune compte-t-elle ses propres jours ? Chaque plateforme ne connaît que ses propres réservations, alors que le plafond s'applique à votre logement. C'est à vous, ou à votre conciergerie, de tenir le total de toutes les réservations, y compris celles prises en direct.

Le compteur repart-il à zéro chaque année ? Oui, le plafond porte sur l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre. En revanche, la commune peut vous demander le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivante : conservez votre historique.

Que se passe-t-il si je dépasse les 90 jours ? Le dépassement expose à une amende civile qui peut atteindre 10 000 €, selon service-public.fr. Si vous savez que vous louerez davantage, la bonne démarche est de demander l'autorisation de changement d'usage avant, pas après.

Gardez la main sur votre calendrier

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Quatre-vingt-dix jours par an, suivis sur un seul calendrier, placés aux bonnes périodes.

Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Il s'appuie sur la fiche service-public.fr consacrée à la location de sa résidence principale en meublé de tourisme, vérifiée le 21 mai 2026, et sur la synthèse publiée par la ville d'Avignon pour les règles applicables au 1er janvier 2026. Le mode de décompte des jours, les exceptions et les montants des sanctions peuvent évoluer, et les règles varient d'une commune à l'autre : pour votre situation, rapprochez-vous de la mairie ou d'un conseil qualifié.

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