Sous-location · 2026-08-08 · 9 min de lecture

Conciergerie ou sous-location à Avignon : comment trancher selon votre bien

Vous avez un appartement à Avignon, vous ne voulez plus le gérer, et deux propositions circulent : une conciergerie qui prend une commission, ou une société qui vous loue le bien et vous verse un loyer fixe. Les deux vous libèrent de la gestion. Elles ne répartissent pas du tout le risque de la même façon, et depuis janvier 2026 elles ne vous laissent pas non plus les mêmes obligations administratives. Voici ce qui les sépare vraiment, ce que chacune coûte, et laquelle correspond à quel type de bien.

Ce tableau tient en une phrase : la conciergerie vous laisse le potentiel et le risque, la sous-location vous échange les deux contre de la régularité.

Qu'est-ce qui distingue vraiment les deux formules ?

La différence n'est pas le niveau de service. Dans les deux cas, le ménage est fait, les voyageurs sont accueillis, l'annonce est tenue à jour. La différence est juridique, et tout le reste en découle.

En conciergerie, vous restez l'exploitant du logement. Vous louez à des voyageurs, nous agissons pour votre compte en vertu d'un mandat. Les revenus sont les vôtres, les risques aussi, et nous sommes rémunérés par une commission sur ce que le bien rapporte.

En sous-location, nous devenons votre locataire. Nous prenons le bien à bail, nous vous versons un loyer, et nous exploitons ensuite le logement à notre nom et à nos frais. Vous n'êtes plus dans la chaîne : vous êtes bailleur d'un locataire unique, qui se trouve être une entreprise.

Ce basculement de statut explique tout le reste : qui encaisse, qui supporte un mois creux, et qui doit demander quelle autorisation en mairie.

Ce que chaque formule couvre exactement

Les prestations opérationnelles sont les mêmes des deux côtés : création et optimisation de l'annonce, gestion des réservations et des messages, accueil des voyageurs, check-in et check-out, ménage professionnel, linge, consommables, maintenance courante.

Ce qui change, c'est ce qui vous incombe encore :

• En conciergerie, vous restez le déclarant. Le numéro d'enregistrement est à votre nom, l'autorisation de changement d'usage aussi, et c'est votre déclaration fiscale qui porte les revenus locatifs. Nous constituons les dossiers, mais ils vous appartiennent.
• En sous-location, vous n'avez plus qu'un bail à signer et un loyer à encaisser. Les obligations d'exploitation — enregistrement, autorisation, collecte de la taxe de séjour, relations avec les plateformes — passent de notre côté.

Deuxième différence, moins visible : l'équipement. En conciergerie, le logement doit déjà être meublé et prêt à recevoir. En sous-location, nous pouvons récupérer un bien vide et l'équiper intégralement, puisque c'est nous qui l'exploitons ensuite.

Commission ou loyer fixe : que choisir selon votre bien ?

Trois critères tranchent, dans cet ordre.

La saisonnalité de votre secteur. Avignon vit au rythme du Festival : juillet concentre une demande que le reste de l'année ne connaît pas. Un bien en intra-muros, qui remplit fort en été, exploite mieux ce pic en conciergerie — vous encaissez la haute saison au lieu de la lisser. Un bien plus excentré, dont l'occupation est plus plate, perd moins à être sécurisé par un loyer fixe.

Votre rapport au risque. La question à se poser n'est pas « combien je peux gagner » mais « qu'est-ce que je fais d'un juillet à 40 % d'occupation ». Si la réponse est « rien de grave », la conciergerie est faite pour vous. Si c'est une mensualité de crédit qui tombe quoi qu'il arrive, la régularité vaut souvent mieux qu'un meilleur maximum.

Votre disponibilité réelle. En conciergerie, vous n'avez rien à gérer au quotidien, mais vous restez décisionnaire : validation des tarifs, arbitrages sur les travaux, suivi de vos obligations déclaratives. Ce sont quelques heures par an, pas zéro. En sous-location, c'est zéro.

Une chose qu'aucune des deux formules ne fait : transformer un bien mal situé ou mal équipé en bon rendement. Si c'est votre cas, le sujet est le bien avant d'être la formule.

Combien coûte chaque formule ?

Autant le dire franchement, parce que la plupart des sites évitent la question.

En conciergerie, vous payez une commission sur les revenus générés. Elle est définie bien par bien, selon l'emplacement, la taille et les services retenus, et elle est écrite dans le mandat avant tout démarrage. Pour donner un ordre de grandeur concret plutôt qu'une fourchette abstraite, l'exemple chiffré publié sur notre page conciergerie porte sur un studio de 30 m² loué 9 nuits en juillet à 110 € : 990 € de revenus bruts, 149 € de commission de plateforme, 168 € de commission pour nous, 673 € nets pour le propriétaire. Dans ce cas précis, notre part représente environ 17 % du brut.

Deux points à retenir sur ce chiffre. Le ménage n'y figure pas : il est payé par le voyageur, pas par vous. Et la taxe de séjour n'apparaît nulle part dans le calcul, pour une raison simple — ce n'est pas un revenu. Elle est collectée auprès du voyageur et reversée à la collectivité ; la compter comme un produit fausse toute comparaison, et c'est l'erreur que nous voyons le plus souvent. Nous la détaillons dans notre article sur le calcul de la rentabilité réelle.

En sous-location, il n'y a pas de commission. Vous recevez un loyer net, versé chaque mois. Son montant se fixe après une estimation du bien : il se construit à partir du potentiel locatif observé sur le secteur, dont nous retranchons ce que nous prenons en charge — les charges d'exploitation et le risque de vacance, qui devient le nôtre. Mécaniquement, le loyer garanti est inférieur à ce qu'une excellente année en conciergerie aurait rapporté, et supérieur à ce qu'une mauvaise aurait laissé. C'est le prix de la certitude, et il se chiffre bien sur votre bien précis : c'est l'objet de l'estimation gratuite.

Ajouter la mise en conformité à votre formule

Depuis le 1er janvier 2026, louer un meublé de tourisme à Avignon suppose une déclaration soumise à enregistrement, sans exception. S'y ajoute une autorisation temporaire de changement d'usage pour tout logement qui n'est pas une résidence principale — sur l'ensemble du territoire communal, et pour les particuliers comme pour les sociétés.

Ce point pèse dans le choix, et il est nouveau.

En conciergerie, l'autorisation est demandée à votre nom : nous montons le dossier, vous le portez. En sous-location, l'exploitation est la nôtre, donc les démarches d'exploitation nous reviennent.

Si le bien est votre résidence principale, le raisonnement change : pas d'autorisation de changement d'usage, mais un plafond de 90 jours de location par année civile — Avignon a abaissé le seuil national de 120 jours par délibération du 22 février 2025. Un plafond de 90 jours rend d'ailleurs la sous-location sans objet : on ne prend pas un bien à bail à l'année pour l'exploiter trois mois.

Le détail des trois démarches, dans l'ordre, est dans notre article Déclarer sa location saisonnière à Avignon. Ces règles évoluent et diffèrent d'une commune à l'autre : à Villeneuve-lès-Avignon et aux Angles, le cadre n'est pas celui d'Avignon. Vérifiez auprès de la mairie dont dépend votre bien.

Pour qui chaque formule est-elle faite ?

• Vous habitez la région et le bien vous sert quelques semaines par an — conciergerie. La sous-location suppose de vous en séparer à l'année.
• Le bien est en intra-muros et rempli en été — conciergerie. C'est là que la saison haute change le résultat.
• Vous avez une mensualité de crédit à couvrir — sous-location. Un revenu qui ne dépend pas du taux d'occupation vaut mieux qu'une bonne moyenne.
• Vous vivez loin d'Avignon — les deux fonctionnent, mais la sous-location vous retire aussi les décisions à distance.
• Le logement est vide et non équipé — sous-location, si vous ne voulez pas financer l'ameublement.
• Vous voulez tester avant de vous engager sur plusieurs années — conciergerie. Elle s'arrête plus simplement.

Faire le point sur votre bien à Avignon

Le choix ne se fait pas sur une brochure, il se fait sur un logement précis : son adresse, sa taille, son état, et ce que vous attendez de lui. Nous établissons gratuitement les deux chiffrages côte à côte — la commission d'un côté, le loyer garanti de l'autre — pour que vous compariez sur votre bien plutôt que sur un principe.

C'est valable à Avignon, à Villeneuve-lès-Avignon et aux Angles.

Pour aller plus loin

Avant de choisir une formule, assurez-vous de savoir ce que votre bien rapporte réellement : beaucoup de calculs circulent en confondant chiffre d'affaires et revenu net. La méthode complète est dans notre article sur la rentabilité. Et si votre dossier administratif n'est pas encore en règle, commencez par les trois démarches obligatoires : elles conditionnent les deux formules.

Questions fréquentes

Puis-je passer de la conciergerie à la sous-location plus tard ? Oui, et l'inverse aussi. Ce sont deux contrats distincts, pas deux étages d'une même offre. Beaucoup de propriétaires démarrent en conciergerie pour observer une saison complète, puis basculent vers le loyer garanti une fois qu'ils savent ce que le bien produit réellement. Les réservations déjà confirmées sont menées à leur terme dans tous les cas.

La sous-location rapporte-t-elle moins que la conciergerie ? Sur une excellente année, oui. Sur une mauvaise, non. Le loyer garanti est calculé pour se situer entre les deux, puisqu'il intègre le risque que nous prenons à votre place. La bonne question n'est pas laquelle rapporte le plus en moyenne, mais lequel des deux scénarios extrêmes vous pose problème.

Qui paie le ménage et les consommables ? En conciergerie, le ménage est facturé au voyageur, pas à vous ; les consommables courants sont inclus dans la prestation. En sous-location, tout est à notre charge : nous exploitons le bien, nous en assumons les coûts.

Ai-je besoin d'une autorisation de changement d'usage dans les deux cas ? À Avignon, le régime s'applique depuis le 1er janvier 2026 à tout logement qui n'est pas une résidence principale, quelle que soit la formule — c'est le logement qui est visé, pas le contrat. Ce qui change, c'est qui porte la démarche : vous en conciergerie, nous en sous-location. Ces règles évoluant, faites confirmer votre situation par la mairie.

Comparez sur votre bien, pas sur un principe

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Deux chiffrages, une estimation gratuite, et une décision qui repose sur votre adresse plutôt que sur une moyenne.

Cet article compare deux modèles contractuels et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique. Les éléments propres à Avignon proviennent de la délibération du conseil municipal du 22 février 2025 et des informations publiées par la ville, applicables depuis le 1er janvier 2026. Les règles varient d'une commune à l'autre et évoluent régulièrement : pour une situation précise, rapprochez-vous de votre mairie ou d'un conseil qualifié.

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